<?xml version="1.0" encoding="UTF-8" standalone="yes"?>
<ns1:informationTable xmlns:ns1="http://www.sec.gov/edgar/document/thirteenf/informationtable">
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>3M Company</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>88579Y101</ns1:cusip>
		<ns1:value>3570</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>23979</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>23979</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Abbott Laboratories</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>002824100</ns1:cusip>
		<ns1:value>881</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7444</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7444</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Abbvie Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00287Y109</ns1:cusip>
		<ns1:value>7946</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>49014</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>49014</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Accenture</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>G1151C101</ns1:cusip>
		<ns1:value>843</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2500</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2500</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Adobe Systems</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00724F101</ns1:cusip>
		<ns1:value>212</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>466</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>466</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Allstate</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>020002101</ns1:cusip>
		<ns1:value>1951</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>14086</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>14086</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Alphabet (Google) A</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>02079K305</ns1:cusip>
		<ns1:value>9523</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3424</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3424</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Alphabet (Google) C</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>02079K107</ns1:cusip>
		<ns1:value>1550</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>555</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>555</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Amazon</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>023135106</ns1:cusip>
		<ns1:value>2168</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>665</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>665</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>American Express</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>025816109</ns1:cusip>
		<ns1:value>4534</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>24245</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>24245</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>American Tower Corp REIT</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>03027X100</ns1:cusip>
		<ns1:value>1511</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>6015</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>6015</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>American Water Works</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>030420103</ns1:cusip>
		<ns1:value>295</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1780</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1780</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Amgen</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>031162100</ns1:cusip>
		<ns1:value>6114</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>25283</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>25283</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Anheuser Busch</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>03524A108</ns1:cusip>
		<ns1:value>1403</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>23352</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>23352</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Apple</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>037833100</ns1:cusip>
		<ns1:value>8154</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>46696</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>46696</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>AT&amp;T</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00206R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>3099</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>131132</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>131132</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Auto Data Processing</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>053015103</ns1:cusip>
		<ns1:value>313</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1377</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1377</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Avalonbay Community</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>053484101</ns1:cusip>
		<ns1:value>3897</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>15691</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>15691</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Bank of America</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>060505104</ns1:cusip>
		<ns1:value>4046</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>98148</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>98148</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Bank of Hawaii</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>062540109</ns1:cusip>
		<ns1:value>218</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2600</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2600</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Bank of NY Mellon</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>064058100</ns1:cusip>
		<ns1:value>2953</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>59506</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>59506</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Berkshire Hathaway Cl A</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>084670108</ns1:cusip>
		<ns1:value>529</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Berkshire Hathaway Cl B</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>084670702</ns1:cusip>
		<ns1:value>780</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2209</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2209</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Blackrock</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>09247X101</ns1:cusip>
		<ns1:value>233</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>305</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>305</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Blackstone Group Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>09260D107</ns1:cusip>
		<ns1:value>351</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2765</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2765</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Boston Properties</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>101121101</ns1:cusip>
		<ns1:value>3827</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>29712</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>29712</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Bristol-Myers Squibb</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>110122108</ns1:cusip>
		<ns1:value>2501</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>34249</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>34249</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Broadcom</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>11135F101</ns1:cusip>
		<ns1:value>2190</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3478</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3478</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>California Bancorp</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>13005U101</ns1:cusip>
		<ns1:value>354</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>15374</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>15374</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Capital One Financial</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>14040H105</ns1:cusip>
		<ns1:value>486</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3704</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3704</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Caterpillar</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>149123101</ns1:cusip>
		<ns1:value>758</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3400</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3400</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Charles Schwab</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>808513105</ns1:cusip>
		<ns1:value>755</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8950</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8950</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Chevron</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>166764100</ns1:cusip>
		<ns1:value>5788</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>35549</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>35549</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Cisco Systems</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>17275R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>4040</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>72462</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>72462</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Coca Cola</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>191216100</ns1:cusip>
		<ns1:value>310</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5002</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>5002</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Cognizant Technology</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>192446102</ns1:cusip>
		<ns1:value>2801</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>31234</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>31234</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Colgate-Palmolive</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>194162103</ns1:cusip>
		<ns1:value>1479</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>19507</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>19507</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ConocoPhillips</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>20825C104</ns1:cusip>
		<ns1:value>616</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>6156</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>6156</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Costco</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>22160K105</ns1:cusip>
		<ns1:value>5343</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>9279</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>9279</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Cummins Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>231021106</ns1:cusip>
		<ns1:value>431</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2100</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2100</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CVS Health</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>126650100</ns1:cusip>
		<ns1:value>5443</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>53776</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>53776</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Denali Therapeutics</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>24823R105</ns1:cusip>
		<ns1:value>900</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>27967</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>27967</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Diageo</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>25243Q205</ns1:cusip>
		<ns1:value>386</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1900</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1900</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Digital Realty Trust</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>253868103</ns1:cusip>
		<ns1:value>2430</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17137</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>17137</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Emerson Electric</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>291011104</ns1:cusip>
		<ns1:value>2481</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>25306</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>25306</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Essex Property</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>297178105</ns1:cusip>
		<ns1:value>585</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1694</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1694</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Exxon Mobil</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>30231G102</ns1:cusip>
		<ns1:value>3297</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>39917</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>39917</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>FedEx</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>31428X106</ns1:cusip>
		<ns1:value>5328</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>23028</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>23028</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Five9 Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>338307101</ns1:cusip>
		<ns1:value>319</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2885</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2885</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>General Dynamics</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>369550108</ns1:cusip>
		<ns1:value>650</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2695</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2695</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Global Payments Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>37940X102</ns1:cusip>
		<ns1:value>2382</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17407</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>17407</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Goldman Sachs</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>38141G104</ns1:cusip>
		<ns1:value>2443</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7400</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7400</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Healthpeak Properties Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>42250P103</ns1:cusip>
		<ns1:value>3259</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>94922</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>94922</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Home Depot</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>437076102</ns1:cusip>
		<ns1:value>3062</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10228</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10228</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Honeywell</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>438516106</ns1:cusip>
		<ns1:value>226</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1163</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1163</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HP Inc.</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>40434L105</ns1:cusip>
		<ns1:value>570</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>15697</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>15697</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Intel</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>458140100</ns1:cusip>
		<ns1:value>4418</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>89141</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>89141</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Intuit Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>461202103</ns1:cusip>
		<ns1:value>688</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1430</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1430</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Invesco DWA Basic Mat Momentum</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46137V704</ns1:cusip>
		<ns1:value>1091</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>11050</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>11050</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Invesco QQQ Trust</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46090E103</ns1:cusip>
		<ns1:value>957</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2639</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2639</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Invesco Taxable Muni</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46138G805</ns1:cusip>
		<ns1:value>217</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7300</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7300</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iRobot Corp</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>462726100</ns1:cusip>
		<ns1:value>205</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3238</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3238</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Core MSCI EAFE</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46432F842</ns1:cusip>
		<ns1:value>9204</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>132410</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>132410</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Core MSCI Emerging Markets</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46434G103</ns1:cusip>
		<ns1:value>6230</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>112159</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>112159</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Dow Jones US Tech Sector</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287721</ns1:cusip>
		<ns1:value>4396</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>42662</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>42662</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares MSCI EAFE</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287465</ns1:cusip>
		<ns1:value>3663</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>49765</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>49765</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Russell 1000</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287622</ns1:cusip>
		<ns1:value>670</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2681</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2681</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Russell 2000</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287655</ns1:cusip>
		<ns1:value>671</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3268</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3268</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Russell 2000 Value</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287630</ns1:cusip>
		<ns1:value>14136</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>87585</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>87585</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares S&amp;P 100 ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287101</ns1:cusip>
		<ns1:value>751</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3600</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3600</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares S&amp;P 500</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287200</ns1:cusip>
		<ns1:value>2631</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5799</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>5799</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares S&amp;P Midcap</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287507</ns1:cusip>
		<ns1:value>506</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1886</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1886</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares S&amp;P Small Cap</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287804</ns1:cusip>
		<ns1:value>278</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2582</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2582</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Short-Term Corp Bond ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464288646</ns1:cusip>
		<ns1:value>9634</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>186279</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>186279</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>iShares Small Cap Value</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287879</ns1:cusip>
		<ns1:value>1124</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10982</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10982</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Johnson &amp; Johnson</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>478160104</ns1:cusip>
		<ns1:value>8288</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>46765</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>46765</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>JP Morgan Chase</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46625H100</ns1:cusip>
		<ns1:value>5648</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>41429</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>41429</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Lab Corp of America</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>50540R409</ns1:cusip>
		<ns1:value>4687</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17776</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>17776</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Lowe's</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>548661107</ns1:cusip>
		<ns1:value>393</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1945</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1945</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Mastercard Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>57636Q104</ns1:cusip>
		<ns1:value>4662</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>13044</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>13044</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Matson Inc.</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>57686G105</ns1:cusip>
		<ns1:value>1981</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>16426</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>16426</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Mc Donald's Corp</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>580135101</ns1:cusip>
		<ns1:value>680</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2751</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2751</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Medtronic</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>G5960L103</ns1:cusip>
		<ns1:value>2659</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>23967</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>23967</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Merck</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>58933Y105</ns1:cusip>
		<ns1:value>543</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>6615</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>6615</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Microsoft</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>594918104</ns1:cusip>
		<ns1:value>10155</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>32939</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>32939</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Mid America Apartment Co</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>59522J103</ns1:cusip>
		<ns1:value>507</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2421</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2421</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Mid Cap SPDR's</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>78467Y107</ns1:cusip>
		<ns1:value>242</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>494</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>494</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>National Retail Properties</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>637417106</ns1:cusip>
		<ns1:value>421</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>9375</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>9375</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NextEra Energy</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>65339F101</ns1:cusip>
		<ns1:value>339</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3996</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3996</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Nike</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>654106103</ns1:cusip>
		<ns1:value>2358</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17524</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>17524</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Oracle</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>68389X105</ns1:cusip>
		<ns1:value>5629</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>68043</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>68043</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Otis Worldwide Corp</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>68902V107</ns1:cusip>
		<ns1:value>325</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>4225</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>4225</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Pepsico</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>713448108</ns1:cusip>
		<ns1:value>5442</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>32511</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>32511</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Pfizer</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>717081103</ns1:cusip>
		<ns1:value>2689</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>51944</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>51944</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Powershares Water Resources</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46137V142</ns1:cusip>
		<ns1:value>918</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17310</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>17310</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Procter &amp; Gamble</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>742718109</ns1:cusip>
		<ns1:value>7507</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>49129</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>49129</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Public Storage</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>74460D109</ns1:cusip>
		<ns1:value>3853</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>9873</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>9873</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Raytheon Technologies Co</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>75513E101</ns1:cusip>
		<ns1:value>5819</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>58734</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>58734</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Realty Income Corp</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>756109104</ns1:cusip>
		<ns1:value>4032</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>58176</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>58176</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Royal Caribbean Cruise</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>V7780T103</ns1:cusip>
		<ns1:value>205</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2450</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2450</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>S&amp;P SPDR's</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>78462F103</ns1:cusip>
		<ns1:value>916</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2029</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2029</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Schwab US Dividend</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>808524797</ns1:cusip>
		<ns1:value>232</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2939</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2939</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Schwab US TIPS ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>808524870</ns1:cusip>
		<ns1:value>751</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>12375</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>12375</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Shell PLC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>780259305</ns1:cusip>
		<ns1:value>3068</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>55845</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>55845</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Simon Property Group</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>828806109</ns1:cusip>
		<ns1:value>3117</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>23694</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>23694</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Southwest Airlines Co</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>844741108</ns1:cusip>
		<ns1:value>2437</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>53206</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>53206</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SPDR Energy Sector ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>81369Y506</ns1:cusip>
		<ns1:value>224</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2925</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2925</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SPDR Healthcare Select</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>81369Y209</ns1:cusip>
		<ns1:value>216</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1575</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1575</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SPDR S&amp;P 500 Growth ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>78464A409</ns1:cusip>
		<ns1:value>230</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3468</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3468</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Stag Industrial Inc</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>85254J102</ns1:cusip>
		<ns1:value>333</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8050</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8050</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Stryker</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>863667101</ns1:cusip>
		<ns1:value>4635</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17335</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>17335</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Target</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>87612E106</ns1:cusip>
		<ns1:value>6042</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>28472</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>28472</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Tesla Motors</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>88160R101</ns1:cusip>
		<ns1:value>2707</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2512</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2512</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>TJX Companies</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>872540109</ns1:cusip>
		<ns1:value>1151</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>19000</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>19000</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Union Pacific</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>907818108</ns1:cusip>
		<ns1:value>1949</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7135</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7135</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>UnitedHealth Group</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>91324P102</ns1:cusip>
		<ns1:value>299</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>587</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>587</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>US Bancorp</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>902973304</ns1:cusip>
		<ns1:value>773</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>14550</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>14550</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Vanguard 500 Index ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>922908363</ns1:cusip>
		<ns1:value>3606</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8685</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8685</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Vanguard Emerging Markets</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>922042858</ns1:cusip>
		<ns1:value>6336</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>137358</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>137358</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Vanguard REIT</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>922908553</ns1:cusip>
		<ns1:value>3624</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>33440</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>33440</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Vanguard Short-Term Bond Idx ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>921937827</ns1:cusip>
		<ns1:value>9150</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>117464</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>117464</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Vanguard Total Stock Market</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>922908769</ns1:cusip>
		<ns1:value>1773</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7786</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7786</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Verizon</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92343V104</ns1:cusip>
		<ns1:value>3761</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>73835</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>73835</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Visa</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92826C839</ns1:cusip>
		<ns1:value>6742</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>30402</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>30402</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Wal-Mart</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>931142103</ns1:cusip>
		<ns1:value>298</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2000</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2000</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Walt Disney</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>254687106</ns1:cusip>
		<ns1:value>3316</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>24173</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>24173</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>Wells Fargo</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>949746101</ns1:cusip>
		<ns1:value>4358</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>89921</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>89921</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
</ns1:informationTable>
