EX-99.48 5 d283359dex9948.htm CALCULATION OF CHANGES IN VALUE Calculation of Changes in Value

Exhibit 99.48

Calculation of Illustrative Exchange Values Using the Discounted Cash Flow Method to

Allocate Residual Value

The following is a calculation of illustrative exchange values using the discounted cash flow method to allocate residual value based on the projections that were used to calculate the preliminary exchange values shown in this prospectus/consent solicitation (except that the projections used for purposes of this calculation are for a longer time period).

The valuations based on the discounted cash flow method, as set forth below, were calculated by the independent valuer based on information provided by the management of the supervisor. The supervisor requested the independent valuer in June 2012 to calculate the exchange values using the discounted cash flow methodology on this basis solely for illustrative purposes to show participants the effect of the different methods.

The tables that follow also include a summary of projections that were utilized by the independent valuer in calculating the exchange values using the discounted cash flow method described above. The projections were prepared solely for the purpose of determining the relative values among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs or the private entities. The projections should not be relied upon in determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

Neither the subject LLCs nor the supervisor as a matter of course make public projections as to future performance, earnings or other results beyond the current fiscal year, and the supervisor is especially reluctant to disclose projections for extended periods due to the unpredictability of the underlying assumptions and estimates. The projections with respect to the properties were presented by the independent valuer based on the information provided by management of the supervisor and analysis performed by the independent valuer and reviewed and approved by management of the supervisor.

These projections were not prepared in accordance with published guidelines of the SEC or the guidelines established by the American Institute of Certified Public Accountants for preparation and presentation of financial projections. This information is not fact and should not be relied upon as being necessarily indicative of future results, and readers of this prospectus/consent solicitation are cautioned not to place undue reliance on the prospective financial information. Neither the company’s independent registered public accounting firm nor any other independent accountants have examined, compiled or otherwise applied procedures to the projections presented herein or express an opinion or any other form of assurance on them. The summary of the projection is being included in this prospectus/consent solicitation solely because the projections were used by the independent valuer in calculating the illustrative exchange values using the discounted cash flow method to allocate residual value.

The projections were based on numerous assumptions that may prove to be wrong. Important factors that may affect actual results and cause the projections to not be achieved include, but are not limited to, risks and uncertainties relating to the company and other factors described under “Risk Factors” and “Forward-Looking Statements.” The projections also reflect assumptions as to certain business decisions that are subject to change. As a result, actual results may differ materially from those contained in the projections. Accordingly, there can be no assurance that the projections will be realized.

Certain of the prospective financial information set forth herein may be considered non-U.S. GAAP financial measures. The independent valuer believed this information could be useful in valuing the properties. Non-U.S. GAAP financial measures should not be considered in isolation from, or as a substitute for, financial information presented in compliance with U.S. GAAP, and non-U.S. GAAP financial measures may not be comparable to similarly titled amounts used by other companies.

The inclusion of the summary of the projections in this prospectus/consent solicitation should not be regarded as an indication that any of the company, the subject LLCs or the supervisor or their respective affiliates, advisors or representatives considered the projections to be predictive of actual future events, and the projections should not be relied upon as such. None of the company, the subject LLCs or the supervisor or their respective affiliates, advisors, officers, directors, partners or representatives can give you any assurance that actual results will not differ from the projections, and none of them undertakes any obligation to update or otherwise revise or reconcile the projections to reflect circumstances existing after the date the projections were generated or to reflect the occurrence of future events even in the event that any or all of the assumptions underlying the projections are shown to be in error. None of the company, the supervisor and the subject LLCs intend to make publicly available any update or other revision to the projections. None of the company, the supervisor and the subject LLCs or their respective affiliates, advisors, officers, directors, partners or representatives has made or makes any representation to any participant or other person regarding the company’s or the subject LLCs ultimate performance compared to the information contained in the projections or that forecasted results will be achieved. None of the subject LLCs, the private entities, the management companies or any of their affiliates has made any representation to the company concerning the projections.


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Year 1
Jun-2012
    Year 2
Jun-2013
    Year 3
Jun-2014
    Year 4
Jun-2015
    Year 5
Jun-2016
    Year 6
Jun-2017
    Year 7
Jun-2018
    Year 8
Jun-2019
    Year 9
Jun-2020
    Year 10
Jun-2021
    Year 11
Jun-2022
    Year 12
Jun-2023
    Year 13
Jun-2024
    Year 14
Jun-2025
    Year 15
Jun-2026
 

Total Potential Gross Rev

       59,387,090        65,038,112        70,346,400        73,237,430        77,617,476        80,138,941        84,777,160        86,803,214        88,580,309        91,539,962        93,727,063        97,357,017        102,428,576        105,423,227        108,803,445   

General Vacancy

             (107,624     (1,489,689     (804,930     (782,832     (996,177     (826,722     (967,317     (3,406       (898,113     (940,839     (1,351,218

Collection Loss

       (593,871     (650,381     (703,464     (732,374     (776,175     (801,389     (847,772     (868,032     (885,803     (915,400     (937,271     (973,570     (1,024,286     (1,054,232     (1,088,034
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

       58,793,219        64,387,731        69,642,936        72,397,432        75,351,612        78,532,622        83,146,556        84,939,005        86,867,784        89,657,245        92,786,386        96,383,447        100,506,177        103,428,156        106,364,193   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                                

Payroll

       1,974,908        2,034,155        2,095,180        2,158,035        2,222,776        2,289,460        2,358,143        2,428,888        2,501,754        2,576,807        2,654,111        2,733,735        2,815,747        2,900,219        2,987,226   

Cleaning

       4,030,425        4,151,338        4,275,878        4,404,154        4,536,279        4,672,367        4,812,538        4,956,914        5,105,622        5,258,790        5,416,554        5,579,051        5,746,422        5,918,815        6,096,379   

Utilities

       5,508,248        5,673,495        5,843,700        6,019,011        6,199,582        6,385,569        6,577,136        6,774,450        6,977,684        7,187,014        7,402,625        7,624,703        7,853,445        8,089,048        8,331,719   

Security

       1,025,000        1,055,750        1,087,423        1,120,045        1,153,647        1,188,256        1,223,904        1,260,621        1,298,439        1,337,393        1,377,514        1,418,840        1,461,405        1,505,247        1,550,404   

Repairs & Maintenance

       2,512,298        2,369,000        2,440,070        2,513,272        2,588,670        2,666,330        2,746,320        2,828,710        2,913,571        3,000,978        3,091,008        3,183,738        3,279,250        3,377,628        3,478,956   

Management Fee

       587,932        643,877        696,429        723,974        753,516        785,326        831,466        849,390        868,678        896,572        927,864        963,834        1,005,062        1,034,282        1,063,642   

Professional Fees/Admin

       1,571,866        1,260,000        1,297,800        1,336,734        1,376,836        1,418,141        1,460,685        1,504,506        1,549,641        1,596,130        1,644,014        1,693,335        1,744,135        1,796,459        1,850,352   

Real Estate Taxes

       11,245,488        11,454,662        11,665,652        11,878,470        12,192,599        12,614,408        13,051,043        13,503,026        13,970,896        14,455,212        14,922,075        15,369,737        15,830,829        16,305,754        16,794,927   

Bid Tax

       192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353   

Insurance

       470,216        484,322        498,852        513,818        529,232        545,109        561,462        578,306        595,656        613,525        631,931        650,889        670,416        690,528        711,244   
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

       29,118,734        29,318,952        30,093,337        30,859,866        31,745,490        32,757,319        33,815,050        34,877,164        35,974,294        37,114,774        38,260,049        39,410,215        40,599,064        41,810,333        43,057,202   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       29,674,485        35,068,779        39,549,599        41,537,566        43,606,122        45,775,303        49,331,506        50,061,841        50,893,490        52,542,471        54,526,337        56,973,232        59,907,113        61,617,823        63,306,991   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

       5,658,252        4,221,476        2,184,532        2,427,679        829,874        1,802,465        2,201,267        2,398,914        2,004,113        2,422,847        6,092,973        5,216,704        2,490,288        3,449,947        2,608,895   

Leasing Commissions

       2,551,851        2,632,529        2,238,673        1,712,171        1,029,474        2,487,327        1,741,413        1,858,651        1,874,236        2,085,560        4,791,464        3,699,467        3,221,129        2,477,491        2,257,908   

PB Work

       3,618,709        3,194,709        1,848,759                           

Capital Improvements

       6,696,104        5,827,894        3,247,559        1,551,931        1,266,375        1,197,472        1,376,790        850,115        265,197        145,846             

Base Building

       1,150,000        1,390,500        1,135,163        1,245,709        1,012,958        799,899        1,635,852        1,709,525        1,456,786        1,774,492             
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

       19,674,916        17,267,108        10,654,686        6,937,490        4,138,681        6,287,163        6,955,322        6,817,205        5,600,332        6,428,745        10,884,437        8,916,171        5,711,417        5,927,438        4,866,803   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

     $ 9,999,569      $ 17,801,671      $ 28,894,913      $ 34,600,076      $ 39,467,441      $ 39,488,140      $ 42,376,184      $ 43,244,636      $ 45,293,158      $ 46,113,726      $ 43,641,900      $ 48,057,061      $ 54,195,696      $ 55,690,385      $ 58,440,188   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

       1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                                

Total Income

       58,793,219        64,387,731        69,642,936        72,397,432        75,351,612        78,532,622        83,146,556        84,939,005        86,867,784        89,657,245        92,786,386        96,383,447        100,506,177        103,428,156        106,364,193   

Total Operating Expense

       (29,118,734     (29,318,952     (30,093,337     (30,859,866     (31,745,490     (32,757,319     (33,815,050     (34,877,164     (35,974,294     (37,114,774     (38,260,049     (39,410,215     (40,599,064     (41,810,333     (43,057,202
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       29,674,485        35,068,779        39,549,599        41,537,566        43,606,122        45,775,303        49,331,506        50,061,841        50,893,490        52,542,471        54,526,337        56,973,232        59,907,113        61,617,823        63,306,991   

Less: Total Capital Expenses

       (19,674,916     (17,267,108     (10,654,686     (6,937,490     (4,138,681     (6,287,163     (6,955,322     (6,817,205     (5,600,332     (6,428,745     (10,884,437     (8,916,171     (5,711,417     (5,927,438     (4,866,803

Less: Total Fixed Rent

       (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       8,921,769        16,723,871        27,817,113        33,522,276        38,389,641        38,410,340        41,298,384        42,166,836        44,215,358        45,035,926        42,564,100        46,979,261        53,117,896        54,612,585        57,362,388   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       8,921,769        16,723,871        27,817,113        33,522,276        38,389,641        38,410,340        41,298,384        42,166,836        44,215,358        45,035,926        42,564,100        46,979,261        53,117,896        54,612,585        57,362,388   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       4,460,885        8,361,936        13,908,557        16,761,138        19,194,821        19,205,170        20,649,192        21,083,418        22,107,679        22,517,963        21,282,050        23,489,631        26,558,948        27,306,293        28,681,194   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

       1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

       4,460,885        8,361,936        13,908,557        16,761,138        19,194,821        19,205,170        20,649,192        21,083,418        22,107,679        22,517,963        21,282,050        23,489,631        26,558,948        27,306,293        28,681,194   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       5,538,685        9,439,736        14,986,357        17,838,938        20,272,621        20,282,970        21,726,992        22,161,218        23,185,479        23,595,763        22,359,850        24,567,431        27,636,748        28,384,093        29,758,994   

Discount Rate

     7.78                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     379,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        46,113,726        43,641,900        48,057,061        54,195,696        55,690,385        58,440,188   

Fixed Rents

       (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

       (4,460,885     (8,361,936     (13,908,557     (16,761,138     (19,194,821     (19,205,170     (20,649,192     (21,083,418     (22,107,679     (22,517,963     (21,282,050     (23,489,631     (26,558,948     (27,306,293     (28,681,194
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       4,460,885        8,361,936        13,908,557        16,761,138        19,194,821        19,205,170        20,649,192        21,083,418        22,107,679        22,517,963        21,282,050        23,489,631        26,558,948        27,306,293        28,681,194   

Discount Rate

     8.28                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     308,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     687,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        46,113,726             

Reversion

                                

Net Operating Income

                           54,526,337        56,973,232        59,907,113       

Average NOI

                         57,135,561             

Cap Rate

     6.00                       6.00          
                      

 

 

           

Value

                         952,259,344             

Selling Expense

     2.50                       (23,806,484          
                      

 

 

           

Net Sale Proceeds

                         928,452,861             
                      

 

 

           

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        46,113,726             

Net Sale Proceeds

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          928,452,861             
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        974,566,587             

Discount Rate

     7.25                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     687,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     687,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       707,610,000        728,838,300        750,703,449        773,224,552        796,421,289        820,313,928        844,923,346        870,271,046        896,379,177        923,270,553        950,968,669        979,497,729        1,008,882,661        1,039,149,141        1,070,323,615   

 

Page 1 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending         Year 16
Jun-2027
    Year 17
Jun-2028
    Year 18
Jun-2029
    Year 19
Jun-2030
    Year 20
Jun-2031
    Year 21
Jun-2032
    Year 22
Jun-2033
    Year 23
Jun-2034
    Year 24
Jun-2035
    Year 25
Jun-2036
    Year 26
Jun-2037
    Year 27
Jun-2038
    Year 28
Jun-2039
    Year 29
Jun-2040
    Year 30
Jun-2041
 

Total Potential Gross Rev

      112,398,891        115,862,719        119,347,767        122,825,886        126,209,959        127,015,735        132,188,048        137,559,374        142,044,606        145,509,809        151,752,099        155,649,200        160,155,008        165,039,048        168,983,589   

General Vacancy

      (1,172,947     (1,242,488     (1,215,931     (1,428,993     (1,262,174       (249,529     (1,020,513     (1,391,010     (1,316,323     (2,286,350     (1,496,925     (1,403,794     (1,621,603     (1,480,760

Collection Loss

      (1,123,989     (1,158,627     (1,193,478     (1,228,259     (1,262,100     (1,270,157     (1,321,880     (1,375,594     (1,420,446     (1,455,098     (1,517,521     (1,556,492     (1,601,550     (1,650,390     (1,689,836
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

      110,101,955        113,461,604        116,938,358        120,168,634        123,685,685        125,745,578        130,616,639        135,163,267        139,233,150        142,738,388        147,948,228        152,595,783        157,149,664        161,767,055        165,812,993   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                               

Payroll

      3,076,842        3,169,148        3,264,222        3,362,149        3,463,013        3,566,904        3,673,911        3,784,128        3,897,652        4,014,581        4,135,019        4,259,069        4,386,841        4,518,447        4,654,000   

Cleaning

      6,279,271        6,467,649        6,661,678        6,861,529        7,067,375        7,279,396        7,497,778        7,722,711        7,954,392        8,193,024        8,438,815        8,691,979        8,952,739        9,221,321        9,497,961   

Utilities

      8,581,671        8,839,121        9,104,295        9,377,424        9,658,746        9,948,509        10,246,964        10,554,373        10,871,004        11,197,134        11,533,048        11,879,040        12,235,411        12,602,473        12,980,547   

Security

      1,596,917        1,644,824        1,694,169        1,744,994        1,797,344        1,851,264        1,906,802        1,964,006        2,022,926        2,083,614        2,146,122        2,210,506        2,276,821        2,345,126        2,415,480   

Repairs & Maintenance

      3,583,325        3,690,825        3,801,550        3,915,596        4,033,064        4,154,056        4,278,678        4,407,038        4,539,249        4,675,426        4,815,689        4,960,160        5,108,965        5,262,234        5,420,101   

Management Fee

      1,101,020        1,134,616        1,169,384        1,201,686        1,236,857        1,257,456        1,306,166        1,351,633        1,392,332        1,427,384        1,479,482        1,525,958        1,571,497        1,617,671        1,658,130   

Professional Fees/Admin

      1,905,863        1,963,039        2,021,930        2,082,588        2,145,066        2,209,418        2,275,700        2,343,971        2,414,290        2,486,719        2,561,321        2,638,160        2,717,305        2,798,824        2,882,789   

Real Estate Taxes

      17,298,775        17,817,738        18,352,270        18,902,838        19,469,923        20,054,021        20,655,642        21,275,311        21,913,570        22,570,977        23,248,107        23,945,550        24,663,916        25,403,834        26,165,949   

Bid Tax

      192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353   

Insurance

      732,581        754,559        777,195        800,511        824,527        849,262        874,740        900,982        928,012        955,852        984,528        1,014,064        1,044,486        1,075,820        1,108,095   
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

      44,348,618        45,673,872        47,039,046        48,441,668        49,888,268        51,362,639        52,908,734        54,496,506        56,125,780        57,797,064        59,534,484        61,316,839        63,150,334        65,038,103        66,975,405   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      65,753,337        67,787,732        69,899,312        71,726,966        73,797,417        74,382,939        77,707,905        80,666,761        83,107,370        84,941,324        88,413,744        91,278,944        93,999,330        96,728,952        98,837,588   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

      2,638,971        2,314,515        3,393,521        3,548,026        3,306,997        8,398,616        6,739,638        3,178,530        4,415,639        4,356,871        3,701,847        2,857,349        4,432,646        4,798,226        4,802,231   

Leasing Commissions

      2,071,844        3,500,469        2,717,905        2,711,344        3,059,063        6,207,212        4,657,423        4,594,270        3,048,807        3,781,540        2,746,531        4,538,321        3,687,096        3,241,549        4,116,548   

PB Work

                               

Capital Improvements

                               

Base Building

                               
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

      4,710,815        5,814,984        6,111,426        6,259,370        6,366,060        14,605,828        11,397,061        7,772,800        7,464,446        8,138,411        6,448,378        7,395,670        8,119,742        8,039,775        8,918,779   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

    $ 61,042,522      $ 61,972,748      $ 63,787,886      $ 65,467,596      $ 67,431,357      $ 59,777,111      $ 66,310,844      $ 72,893,961      $ 75,642,924      $ 76,802,913      $ 81,965,366      $ 83,883,274      $ 85,879,588      $ 88,689,177      $ 89,918,809   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                               

Total Income

      110,101,955        113,461,604        116,938,358        120,168,634        123,685,685        125,745,578        130,616,639        135,163,267        139,233,150        142,738,388        147,948,228        152,595,783        157,149,664        161,767,055        165,812,993   

Total Operating Expense

      (44,348,618     (45,673,872     (47,039,046     (48,441,668     (49,888,268     (51,362,639     (52,908,734     (54,496,506     (56,125,780     (57,797,064     (59,534,484     (61,316,839     (63,150,334     (65,038,103     (66,975,405
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      65,753,337        67,787,732        69,899,312        71,726,966        73,797,417        74,382,939        77,707,905        80,666,761        83,107,370        84,941,324        88,413,744        91,278,944        93,999,330        96,728,952        98,837,588   

Less: Total Capital Expenses

      (4,710,815     (5,814,984     (6,111,426     (6,259,370     (6,366,060     (14,605,828     (11,397,061     (7,772,800     (7,464,446     (8,138,411     (6,448,378     (7,395,670     (8,119,742     (8,039,775     (8,918,779

Less: Total Fixed Rent

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      59,964,722        60,894,948        62,710,086        64,389,796        66,353,557        58,699,311        65,233,044        71,816,161        74,565,124        75,725,113        80,887,566        82,805,474        84,801,788        87,611,377        88,841,009   

Exclusion

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      59,964,722        60,894,948        62,710,086        64,389,796        66,353,557        58,699,311        65,233,044        71,816,161        74,565,124        75,725,113        80,887,566        82,805,474        84,801,788        87,611,377        88,841,009   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      29,982,361        30,447,474        31,355,043        32,194,898        33,176,779        29,349,656        32,616,522        35,908,081        37,282,562        37,862,557        40,443,783        41,402,737        42,400,894        43,805,689        44,420,505   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                               

Basic rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

      29,982,361        30,447,474        31,355,043        32,194,898        33,176,779        29,349,656        32,616,522        35,908,081        37,282,562        37,862,557        40,443,783        41,402,737        42,400,894        43,805,689        44,420,505   

Future Fee Simple Value (see below)

                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      31,060,161        31,525,274        32,432,843        33,272,698        34,254,579        30,427,456        33,694,322        36,985,881        38,360,362        38,940,357        41,521,583        42,480,537        43,478,694        44,883,489        45,498,305   

Discount Rate

    7.78                              
 

 

 

                               

PV to Fee

    379,000,000                                 
 

 

 

                               

PV to Operator

                               

Cash Flow Before Debt Service

      61,042,522        61,972,748        63,787,886        65,467,596        67,431,357        59,777,111        66,310,844        72,893,961        75,642,924        76,802,913        81,965,366        83,883,274        85,879,588        88,689,177        89,918,809   

Fixed Rents

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

      (29,982,361     (30,447,474     (31,355,043     (32,194,898     (33,176,779     (29,349,656     (32,616,522     (35,908,081     (37,282,562     (37,862,557     (40,443,783     (41,402,737     (42,400,894     (43,805,689     (44,420,505
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      29,982,361        30,447,474        31,355,043        32,194,898        33,176,779        29,349,656        32,616,522        35,908,081        37,282,562        37,862,557        40,443,783        41,402,737        42,400,894        43,805,689        44,420,505   

Discount Rate

    8.28                              
 

 

 

                               

PV to Operator

    308,000,000                                 
 

 

 

                               

Combined Value

    687,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Reversion

                               
                               

Net Operating Income

                               

Average NOI

                               

Cap Rate

    6.00                              

Value

                               

Selling Expense

    2.50                              

Net Sale Proceeds

                               

Fee Simple Value Today

                               
                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Net Sale Proceeds

                               

Total

                               

Discount Rate

    7.25                              
 

 

 

                               

Fee Simple Value Today

    687,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Fee Simple Value Today

    687,000,000                                 

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      1,102,433,324        1,135,506,323        1,169,571,513        1,204,658,658        1,240,798,418        1,278,022,371        1,316,363,042        1,355,853,933        1,396,529,551        1,438,425,438        1,481,578,201        1,526,025,547        1,571,806,313        1,618,960,503        1,667,529,318   

 

Page 2 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending         Year 31
Jun-2042
    Year 32
Jun-2043
    Year 33
Jun-2044
    Year 34
Jun-2045
    Year 35
Jun-2046
    Year 36
Jun-2047
    Year 37
Jun-2048
    Year 38
Jun-2049
    Year 39
Jun-2050
    Year 40
Jun-2051
    Jun-2052     Jun-2053     Jun-2054     Jun-2055     Jun-2056  

Total Potential Gross Rev

      170,948,797        178,670,135        183,185,921        191,186,613        195,082,705        203,578,953        209,766,786        215,698,307        221,989,616        227,827,422             

General Vacancy

      (14,686     (687,567     (1,189,497     (2,201,929     (1,349,267     (2,761,061     (2,734,512     (1,946,455     (2,583,279     (1,885,838          

Collection Loss

      (1,709,488     (1,786,701     (1,831,859     (1,911,866     (1,950,827     (2,035,790     (2,097,668     (2,156,983     (2,219,896     (2,278,274          

Assumed Growth Rate

                          3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Effective Gross Revenue

      169,224,623        176,195,867        180,164,565        187,072,818        191,782,611        198,782,102        204,934,606        211,594,869        217,186,441        223,663,310        230,373,209        237,284,406        244,402,938        251,735,026        259,287,077   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Operating Expenses

                               

Payroll

      4,793,620        4,937,429        5,085,552        5,238,118        5,395,262        5,557,119        5,723,833        5,895,548        6,072,414        6,254,587             

Cleaning

      9,782,899        10,076,386        10,378,678        10,690,038        11,010,739        11,341,062        11,681,293        12,031,732        12,392,684        12,764,465             

Utilities

      13,369,964        13,771,063        14,184,194        14,609,720        15,048,012        15,499,452        15,964,436        16,443,369        16,936,670        17,444,770             

Security

      2,487,944        2,562,582        2,639,460        2,718,644        2,800,203        2,884,209        2,970,735        3,059,857        3,151,653        3,246,203             

Repairs & Maintenance

      5,582,704        5,750,185        5,922,690        6,100,371        6,283,382        6,471,884        6,666,040        6,866,021        7,072,002        7,284,162             

Management Fee

      1,692,246        1,761,959        1,801,646        1,870,728        1,917,826        1,987,821        2,049,346        2,115,949        2,171,864        2,236,633             

Professional Fees/Admin

      2,969,273        3,058,351        3,150,101        3,244,604        3,341,942        3,442,201        3,545,467        3,651,831        3,761,386        3,874,227             

Real Estate Taxes

      26,950,927        27,759,455        28,592,239        29,450,006        30,333,506        31,243,511        32,180,817        33,146,241        34,140,628        35,164,847             

Bid Tax

      192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353             

Insurance

      1,141,338        1,175,578        1,210,845        1,247,170        1,284,586        1,323,123        1,362,817        1,403,701        1,445,812        1,489,187             

Assumed Growth Rate

                          3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total Operating Expenses

      68,963,268        71,045,341        73,157,758        75,361,752        77,607,811        79,942,735        82,337,137        84,806,602        87,337,466        89,951,434        92,649,977        95,429,476        98,292,361        101,241,131        104,278,365   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Net Operating Income

      100,261,355        105,150,526        107,006,807        111,711,066        114,174,800        118,839,367        122,597,469        126,788,267        129,848,975        133,711,876        137,723,232        141,854,929        146,110,577        150,493,894        155,008,711   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

      10,757,600        8,723,978        4,584,868        5,487,018        6,579,807        5,473,984        3,403,495        5,626,047        5,305,187        5,977,298             

Leasing Commissions

      8,607,709        3,416,815        8,603,550        4,422,440        5,102,461        4,205,934        5,689,489        4,164,388        4,912,975        5,026,492             

PB Work

                               

Capital Improvements

                               

Base Building

                               

Assumed Growth Rate

                            3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total Leasing & Capital Cost

      19,365,309        12,140,793        13,188,418        9,909,458        11,682,268        9,679,918        9,092,984        9,790,435        10,218,162        11,003,790        9,017,575        9,288,102        9,566,745        9,853,748        10,149,360   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Cash Flow Before Debt Serice & Taxes

    $ 80,896,046      $ 93,009,733      $ 93,818,389      $ 101,801,608      $ 102,492,532      $ 109,159,449      $ 113,504,485      $ 116,997,832      $ 119,630,813      $ 122,708,086        128,705,657        132,566,827        136,543,832        140,640,147        144,859,351   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                               

Total Income

      169,224,623        176,195,867        180,164,565        187,072,818        191,782,611        198,782,102        204,934,606        211,594,869        217,186,441        223,663,310        230,373,209        237,284,406        244,402,938        251,735,026        259,287,077   

Total Operating Expense

      (68,963,268     (71,045,341     (73,157,758     (75,361,752     (77,607,811     (79,942,735     (82,337,137     (84,806,602     (87,337,466     (89,951,434     (92,649,977     (95,429,476     (98,292,361     (101,241,131     (104,278,365
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      100,261,355        105,150,526        107,006,807        111,711,066        114,174,800        118,839,367        122,597,469        126,788,267        129,848,975        133,711,876        137,723,232        141,854,929        146,110,577        150,493,894        155,008,711   

Less: Total Capital Expenses

      (19,365,309     (12,140,793     (13,188,418     (9,909,458     (11,682,268     (9,679,918     (9,092,984     (9,790,435     (10,218,162     (11,003,790     (9,017,575     (9,288,102     (9,566,745     (9,853,748     (10,149,360

Less: Total Fixed Rent

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      79,818,246        91,931,933        92,740,589        100,723,808        101,414,732        108,081,649        112,426,685        115,920,032        118,553,013        121,630,286        127,627,857        131,489,027        135,466,032        139,562,347        143,781,551   

Exclusion

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —