<?xml version="1.0" encoding="UTF-8" standalone="yes"?>
<ns1:informationTable xmlns:ns1="http://www.sec.gov/edgar/document/thirteenf/informationtable" xmlns:xsi="http://www.w3.org/2001/XMLSchema-instance">
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>AT&amp;T</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00206R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>11157767</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>606071</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>74554</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>531517</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ABBVIE</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00287y109</ns1:cusip>
		<ns1:value>12099741</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>74870</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>12941</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>61929</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ALLIANCE RESOURCE PAR LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>01877R108</ns1:cusip>
		<ns1:value>3516640</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>173063</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>171079</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1984</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ALTRIA GROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>02209S103</ns1:cusip>
		<ns1:value>10063133</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>220152</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>26452</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>193700</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ALUMINA LIMITED F SPONSORED ADR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>022205108</ns1:cusip>
		<ns1:value>1807825</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>445277</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>445277</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>AMGEN INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>031162100</ns1:cusip>
		<ns1:value>12059641</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>45917</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>6489</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>39428</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>APPLE INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>037833100</ns1:cusip>
		<ns1:value>15020428</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>115604</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>6989</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>108615</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ARCH RES INC DEL CLASS A</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>03940R107</ns1:cusip>
		<ns1:value>2819103</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>19743</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>19400</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>343</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BEAVER COAL LTD LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>074799107</ns1:cusip>
		<ns1:value>426300</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>147</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>147</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BERKSHIRE HATHAWAY INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CL B NEW</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>084670702</ns1:cusip>
		<ns1:value>229822</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>744</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>744</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BLACKSTONE SECURED LENDING F</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>09261X102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1922189</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>86004</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>44000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>42004</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BRIGHTSPIRE CAPITAL INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM CL A</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>10949T109</ns1:cusip>
		<ns1:value>1059100</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>170000</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>170000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BRISTOL-MYERS SQUIBB COCOM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>110122108</ns1:cusip>
		<ns1:value>395725</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5500</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>5500</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BRIT AMER TOBACCO F SPONSORED ADR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>110448107</ns1:cusip>
		<ns1:value>2970394</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>74297</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>32000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>42297</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CALUMET SPECIALTY PROD</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>131476103</ns1:cusip>
		<ns1:value>91854427</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5441613</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>4033903</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>1407710</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CAMDEN PROPERTY TRUSTSBI</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>133131102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1204724</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10768</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10768</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CHEVRON CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>166764100</ns1:cusip>
		<ns1:value>13249233</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>73816</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>73816</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CISCO SYSTEMS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>17275R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>7649602</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>160571</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>30200</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>130371</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CITIGROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>172967424</ns1:cusip>
		<ns1:value>6703810</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>148216</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>27920</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>120296</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CONSOL ENERGY INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>20854L108</ns1:cusip>
		<ns1:value>1079000</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>16600</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>16600</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CUMMINS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>231021106</ns1:cusip>
		<ns1:value>12031879</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>49659</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>7574</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>42085</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>DORCHESTER MINERALS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>25820R105</ns1:cusip>
		<ns1:value>20070819</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>670592</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>146706</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>523886</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ENBRIDGE INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>29250N105</ns1:cusip>
		<ns1:value>620087</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>15859</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>15859</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ENERGY TRANSFER LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>29273V100</ns1:cusip>
		<ns1:value>16731867</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1409593</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>576148</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>833445</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ENTERPRISE PRODUCTS PPTNSLP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>293792107</ns1:cusip>
		<ns1:value>5314432</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>220333</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>220333</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>EQUITY RESIDENTIAL</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>29476L107</ns1:cusip>
		<ns1:value>1079759</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>18301</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>18301</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>EXXON MOBIL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>30231G102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1270215</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>11516</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>11516</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>FIRST FINANCIAL BANKSHARES INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>32020R109</ns1:cusip>
		<ns1:value>301344</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8760</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8760</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>FS KKR CAPITAL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>302635206</ns1:cusip>
		<ns1:value>1962257</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>112129</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>62250</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>49879</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GLOBAL X FDS GLBL X MLPETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>37954Y343</ns1:cusip>
		<ns1:value>272473</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>6599</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>6599</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GOLDMAN SACHS BDC INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>SHS</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>38147U107</ns1:cusip>
		<ns1:value>2086606</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>152085</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>86600</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>65485</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GOLDMAN SACHS GROUP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>38141G104</ns1:cusip>
		<ns1:value>6734025</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>19611</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>4600</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>15011</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HESS CORPORATION COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>42809H107</ns1:cusip>
		<ns1:value>379936</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2679</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2679</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>40434L105</ns1:cusip>
		<ns1:value>8193765</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>304941</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>41284</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>263657</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>IBM CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>459200101</ns1:cusip>
		<ns1:value>12082867</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>85761</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>12122</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>73639</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>INTEL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>458140100</ns1:cusip>
		<ns1:value>8323785</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>314937</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>48224</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>266713</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ISHARES IBOXX INVESTMENT GRADE CORP BONDS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287242</ns1:cusip>
		<ns1:value>543720</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5157</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>5157</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>JOHNSON &amp; JOHNSON</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>478160104</ns1:cusip>
		<ns1:value>1809779</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10245</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10245</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KIMBERLY-CLARK CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>494368103</ns1:cusip>
		<ns1:value>11441824</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>84286</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>12110</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>72176</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KINDER MORGAN INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>49456B101</ns1:cusip>
		<ns1:value>3477507</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>192340</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>192340</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KRAFT HEINZ CO</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>500754106</ns1:cusip>
		<ns1:value>10622420</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>260929</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>35512</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>225417</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MAGELLAN MIDSTREAM PARTNERSLP COMUNIT REPS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>559080106</ns1:cusip>
		<ns1:value>1707291</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>34003</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>34003</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MARATHON OIL CORP COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>565849106</ns1:cusip>
		<ns1:value>246391</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>9102</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>9102</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MEDICAL PROPERTIES TRUST INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>58463J304</ns1:cusip>
		<ns1:value>479343</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>43029</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>43029</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MICROSOFT CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>594918104</ns1:cusip>
		<ns1:value>4463770</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>18613</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>18613</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MPLX LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>55336V100</ns1:cusip>
		<ns1:value>6216908</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>189309</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>32605</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>156704</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MURPHY OIL COPR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>626717102</ns1:cusip>
		<ns1:value>222147</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5165</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>5165</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NEWMONT COPR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>651639106</ns1:cusip>
		<ns1:value>7099494</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>150413</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>20734</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>129679</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NEXPOINT DIVERSIFIED REAL ES</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM NEW</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>65340G205</ns1:cusip>
		<ns1:value>1191623</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>106300</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>106300</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NIO INC SPON ADS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>62914V106</ns1:cusip>
		<ns1:value>112651</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>11554</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>11554</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NUSTAR ENERGY LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>67058H102</ns1:cusip>
		<ns1:value>10026352</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>626647</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>209614</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>417033</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>OCCIDENTAL PETE CORP WTS EXP 08/03/2027</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>*W EXP 08/03/2027</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>674599162</ns1:cusip>
		<ns1:value>19578148</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>474852</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>254425</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>220427</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>OCCIDENTAL PETROL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>674599105</ns1:cusip>
		<ns1:value>229290592</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3640111</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>2093765</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1546346</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ONEOK INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>682680103</ns1:cusip>
		<ns1:value>1687570</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>25686</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>13792</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>11894</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>OWL ROCK CAPITAL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>69121K104</ns1:cusip>
		<ns1:value>897054</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>77667</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>76560</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1107</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PARAMOUNT GLOBAL CLASS B</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92556H206</ns1:cusip>
		<ns1:value>3592317</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>212815</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>212815</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PEPSICO INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>713448108</ns1:cusip>
		<ns1:value>5483934</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>30355</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>3699</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>26656</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PFIZER INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>717081103</ns1:cusip>
		<ns1:value>10293911</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>200896</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>25938</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>174958</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PLAINS ALL AMERICAN PIPELINE LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>726503105</ns1:cusip>
		<ns1:value>8780580</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>746648</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>206550</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>540098</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PLAINS GP HOLDINGS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>72651A207</ns1:cusip>
		<ns1:value>133805</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10756</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10756</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PROCTER AND GAMBLE CO</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>742718109</ns1:cusip>
		<ns1:value>1288260</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8500</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8500</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PRUDENTIAL FINL</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>744320102</ns1:cusip>
		<ns1:value>8966717</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>90154</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>12566</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>77588</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>RAYONIER INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>754907103</ns1:cusip>
		<ns1:value>230951</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7007</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7007</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>RLJ LODGING TRUST</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CUM CONV PFD A</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>74965L200</ns1:cusip>
		<ns1:value>940466</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>39532</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>39532</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SELECT ENERGY SVCS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>81617J301</ns1:cusip>
		<ns1:value>3780648</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>409161</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>409161</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SIMON PROPERTY GROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>828806109</ns1:cusip>
		<ns1:value>283597</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2414</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2414</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SMUCKER J M CO</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>832696405</ns1:cusip>
		<ns1:value>6921533</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>43680</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>10569</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>33111</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>STARWOOD PROPERTY TRUST INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>85571B105</ns1:cusip>
		<ns1:value>1841322</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>100454</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>96988</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3466</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SUN COMMUNITIES REIT</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>866674104</ns1:cusip>
		<ns1:value>4589585</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>32095</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>32095</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SUNCOKE ENERGY LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>86722A103</ns1:cusip>
		<ns1:value>557602</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>64612</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>64612</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SUNOCO LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>86765K109</ns1:cusip>
		<ns1:value>12933879</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>300090</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>115331</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>184759</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>TARGA RESOURCES CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>87612G101</ns1:cusip>
		<ns1:value>783510</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10660</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10660</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>TRINITY PETROLEUM TR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>896556107</ns1:cusip>
		<ns1:value>649797</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10020</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>10020</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>UNITED PARCEL SERVICE</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>911312106</ns1:cusip>
		<ns1:value>3550160</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>20422</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>20422</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>UNIVERSAL CORP VA</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>913456109</ns1:cusip>
		<ns1:value>9761770</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>184847</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>26691</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>158156</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>VALERO ENERGY CORP NEW</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>91913Y100</ns1:cusip>
		<ns1:value>9115525</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>71855</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>10682</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>61173</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>VERIZON COMMUNICATIONS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92343V104</ns1:cusip>
		<ns1:value>8338064</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>211626</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>31387</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>180239</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>VERTEX ENERGY INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92534K107</ns1:cusip>
		<ns1:value>558000</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>90000</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>90000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WALGREENS BOOTS ALLIANCE INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>931427108</ns1:cusip>
		<ns1:value>5425830</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>145231</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>21520</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>123711</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WALMART INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>931142103</ns1:cusip>
		<ns1:value>8710585</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>61433</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>8272</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>53161</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WELLS FARGO &amp; CO</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>949746101</ns1:cusip>
		<ns1:value>7711568</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>186766</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>29449</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>157317</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WESTERN MIDSTREAM PARTNERS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>958669103</ns1:cusip>
		<ns1:value>8159124</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>303878</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>40905</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>262973</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WEYERHAEUSER CO COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>962166104</ns1:cusip>
		<ns1:value>4132610</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>133310</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>133310</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WILLIAMS COS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>969457100</ns1:cusip>
		<ns1:value>2048387</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>62261</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>25250</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>37011</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WP CAREY INC COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92936U109</ns1:cusip>
		<ns1:value>301972</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3864</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3864</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
</ns1:informationTable>
